„Otevřeli jsme třetí investiční fond. Díky současné situaci jsou zajímavé příležitosti za dostupné ceny v příznivějším konkurenčním prostředí. Ceny, které byly v některých segmentech nepřirozeně vysoké, budou opraveny. Až se situace uklidní, bude velmi dobrá doba pro velké investice. Jsme připraveni,“ říká Lubor Svoboda, spoluzakladatel skupiny ARETE. Číst dále (pouze v české jazykové verzi) Epidemie koronaviru mění strategie realitních investorů. Namísto vysoce ziskových projektů nyní nemovitostní investiční fondy hledají především stabilitu, kterou představují zejména logistické a průmyslové nemovitosti, jejichž majitelé jsou nyní výrazně méně ohroženi ekonomickými dopady epidemie. Lubor Svoboda je jedním ze zakladatelů investičních fondů Arete, které se specializují na investice do komerčních nemovitostí a umístil se na prvním místě v loňském žebříčku Hospodářských novin porovnávajícím realitní fondy podle výkonnosti. Výnosové nemovitosti nyní podle Svobody představují nejstabilnější investiční nástroj na trhu. Proč v současnosti považujete nemovitosti za nejvhodnější investiční nástroj? Goldman Sachs a další velké banky nyní doporučují přesun od krátkodobých likvidních aktiv, kterými jsou akcie, dluhopisy a podobně, k dlouhodobým, což jsou nemovitosti. Vhodné jsou zejména investice do průmyslových nemovitostí, protože existuje řada velmi kvalitních firem, které tato krize výrazněji nepoškodí. Pro tyto společnosti je důležité, aby generovaly hotovost, a to, co generuje hotovost v dnešní době, je naprosto klíčové. Některé typy nemovitostí v současnosti vykazují ve srovnání s jinými nástroji velkou stabilitu. Stávají se investice do komerčních nemovitostí atraktivnější i kvůli stavu akciového trhu? U průmyslových nemovitostí je potřeba rozlišovat dva sektory – logistiku a výrobu. V současné době také roste poptávka po určitých odvětvích logistiky. Týká se to například řetězců, které zásobují obchody potravinami a dalším spotřebním zbožím. Vidíme u nich obrovskou poptávku po novém prostoru, protože potřebují nový prostor kvůli posunu k e-commerce. Přijde kvůli epidemii doba, kdy se objeví investiční příležitosti, které se neobjevují každý rok, například v hotelovém segmentu? Budou na prodej nemovitosti, které by normálně nebyly na prodej? Určitě ano, a to platí pro všechna odvětví. Nyní jsme otevřeli nový investiční fond, v pořadí již třetí, a moc se na něj těšíme. Objeví se nové příležitosti za dostupné ceny a bude menší konkurence, protože někteří konkurenti budou mít obavy o udržení svých stávajících portfolií a budou ochotnější prodávat za rozumné ceny. Dojde ke korekci cen, které byly v některých segmentech nepřirozeně vysoké a nemovitosti již neměly takovou hodnotu. Až se situace uklidní, bude velmi vhodná doba pro velké nákupy. Jaký dopad bude mít současná epidemie koronaviru na komerční nemovitosti a na investice do nich? V dlouhodobém horizontu se to určitě projeví, ale žádný krátkodobý, bezprostřední dopad nyní nevidíme. Průmyslové nemovitosti mají dar nepodléhat spotřebitelskému chování jako například maloobchodní centra nebo hotely, ale jsou vázány na velmi dlouhodobé smlouvy s jednotlivými nájemci, což jsou většinou mezinárodní společnosti, které jsou dostatečně stabilní na to, aby překonaly krátkodobý výpadek. Stále však není jasné, jak dlouho současná situace potrvá a jak hluboký bude hospodářský pokles. Může průmyslové nemovitosti ohrozit případný delší výpadek výroby? Může se to stát. Pokud tato situace potrvá déle, je možné, že jednotliví nájemci začnou omezovat výrobu. Neznamená to však, že přestanou platit nájem. Stále mají výrobní program a je součástí dodavatelsko-poptávkového řetězce, takže některé činnosti musí udržovat. Neplatí to pro obchodní centra? To je ten rozdíl. Obchodní centra nebo například hotely jsou fyzicky uzavřeny nebo mají omezený provoz. Z dlouhodobého hlediska mají vlastníci průmyslových nemovitostí mnohem větší krytí v podobě bankovních záruk nebo záruk svých nadnárodních mateřských společností. “Dojde ke korekci cen, které byly v některých segmentech nepřirozeně vysoké.” U rezidenčních nemovitostí v Praze se mluví o dopadu ztráty nájmů přes Airbnb u zhruba 15 tisíc bytů, jejichž majitelé mohou mít problémy se splácením úvěrů a hypoték. Jak to ovlivní trh? Vše záleží na tom, jak dlouho tato situace potrvá. Jediné, co lze v dlouhodobém horizontu očekávat, jsou nějaké cenové korekce. Investoři, kteří do těchto nemovitostí vkládají peníze, budou opatrnější. Otázkou je, co bude s výnosy, které byly velmi malé a závisely v podstatě jen na spekulativním růstu hodnoty bytu. Nevíme, co se stane a zda tyto hodnoty zamrznou. Čím hlubší bude tedy krize, tím výraznější budou rozdíly mezi jednotlivými segmenty investičních nemovitostí? Ano. Segmenty, které jsou méně odolné vůči krizím, jsou například ubytovací služby, hotely, penziony a podobně, ty trpí jako první a poklesy bývají velké. Z minulé krize víme, že o polovině důchodů nepochybuji, že dojde ke snížení výroby v celém řetězci automobilového průmyslu. Je dokonce možné, že část řetězce zavrávorá a zcela se zhroutí, i když velké nadnárodní korporace přežijí. Velmi se ale mění struktura dodavatelů, kteří přecházejí od lidské práce k robotice. Hodně se investuje do robotizace výrobních procesů, což je nevratný proces. Nedělám si iluze, že se v blízké budoucnosti prodá tolik aut jako dosud. Číšník, který teď nemůže pracovat, protože má zavřenou restauraci, si nové auto nekoupí. Možná za rok nebo dva. Jak by měli zájemci o investování do nemovitostí postupovat? Hledejte nejstabilnější nástroje, které trhy nabízejí, a nehoňte se za miliardovými výnosy. Nyní to není nic jiného než hledání stability. Když se podíváme na vývoj, vybudování nového projektu trvá pět až sedm let, někdy i déle, a máte v něm zmrazené peníze. Dám raději peníze do projektu, který slibuje 20procentní návratnost, ale budu si na to muset sedm let počkat, nebo do projektu, který slibuje deset procent, ale vím, že jsou nájemci, kteří generují průběžnou hotovost? Mizí míra spekulací a jde o sázku na jistotu krytou dobrou nájemní smlouvou s dobrým nájemcem. Zdroj: https://ekonom.ihned.cz/c1-66744190-spekulace-na-zisk-mizi-dulezitejsi-je-stabilita Pro další informace prosím kontaktujte: Ondřej Micka, mob.: +420 724 352 552 Martina Chromečková, mob.: +420 325 2551 751 091 211 E-mail: arete-pr@emcgroup.cz
Spekulace o ziscích nyní mizí, důležitá je stabilita
